在美国购房后,我后悔了吗?比我想象的便宜很多 .

美国的房子比我们想象的便宜很多，中国网络知名人士琢磨先生就在美国两个大城市都买了房子，所以他就写了自己在美国的买房经历。
为什么我会去美国买房

我首先说一下我为什么要去美国买房子，我有两个主要的考虑，一是孩子的教育我是打算让孩子初中毕业出去读书，将来再回国来工作，当然这只是我的设想，所以我买的两个房子都算是学区房。

二是做个资产的全球化配置，中国目前有大约170万亿货币，财富却不到80万亿，货币与财富巨大的比率，是货币贬值最大的隐患。虽然现在人民币非常坚挺（其中门道，我另外写一篇文章来解释），但对于中产来说，是适当分散部分风险。那么美国的房地产目前是什么现状呢？根据预测报告显示，保守估计在2017年，房价涨幅最大的可能是西雅图（Seattle，WA）增幅为6.4%；其次是加州的Riverside，增幅为5.8%。同样入围前5名的城市还有亚特兰大（Atlanta，GA），休斯顿（Houston，TX）以及旧金山（SanFrancisco，CA）。
所以美国的房子并不是像我们这样适合投资，保值的意义更大。投资美国房地产，仅仅是为了保险，而不是为了增值。（这里可以画个重点）这是大家必须要搞清楚的一件事。

美国买房的五个步骤
Step 1要投资美国的房地产，首先你要确定，你是否喜欢美国的生活文化。我觉得美国的生活文化有两点中国人很不习惯的地方，一是这个国家重规则，不重潜规则。
比如我在肯尼迪机场把行李丢了，丢行李这事在美国实在太正常了。于是我就去找丢失行李咨询台，一个中年妇女接待了我，微笑着说hi~然后就递给我一张表格，填好后说找到行李会跟我联系。我问行李现在到底在哪里呢？她说不知道。我又问大约需要多久能找到呢？她说不知道。这个服务态度如果在国内估计很多人会大呼小叫了，或者直接说，把你们领导喊过来。
丢了几次行李我就知道了，是的，丢了好几次，对这位中年妇女来说，这只是她的一份工作，你着急不着急跟她关系不大，她只要在规则范围内做完事情就好了。如果你闹事，她就可以报警然后把你抓起来。大家都按照规则做事的坏处是没啥人情化，不灵活，效率一般也比较低。好处是一视同仁，不管你爸叫不叫李刚，都得遵循流程来。
美国生活文化的第二个特点是无聊。大部分商场晚上五六点就关门，大家下班回家各找各妈。美国除了纽约丶洛杉矶丶亚特兰大丶西雅衅丶拉斯维加斯这些大城市的Downtown，很少高楼林立，因为地广人稀，所以大家都住的非常分散，出门找个便利店开车个20分钟是非常正常的，赶到后还很可能发现人家已经关门了。美国人晚上更热衷于陪家人，全家卧在沙发上看电视，或者亲吻孩子，因为很无聊，所以有大把时间生孩子玩。
Step 2 如果你是纯投资没有必要考虑文化的冲突，但如果你要自住就要想想能不能接受美国式的规则与无聊。因为投资重点看收益，自住才要看环境。所以投资的人很可能买酒店式公寓，自住的人更愿意买House。
很多中国人来美国后，特别喜欢买House，因为在美国买House其实很便宜，比如在洛杉矶周边80万美金左右，就可以买套200多平带100多平花园的House，在亚特兰大30万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了。但买House的话，后期维护的成本较高，比如花园要修修剪剪啊，家里水管子坏了也没有公寓统一的维修，还要自己找有执照的水管修理工，这些人收费不仅贵，在美剧来还经常勾引女主人，这风险就太高了。
Step 3 确定自己的意愿后，就开始开设银行账户和寻找房屋经纪人。开设银行账户很简单，但就是等的时间很漫长，美国银行的效率跟《疯狂动物城》里的树懒没什么不同，我申请了支票，等了一周后，在周五下午16：51分接到银行工作人员的电话，说您的支票到了，您可以过来取，但我们想提醒你，我们17：00下班。我说：你是不是觉得我是超人，穿个内裤就可以飞过来？她说你怎么飞我不管，但您开玩笑用了1分钟，现在还剩下8分钟了。
美国买房一般都要找一个房屋经纪人，因为不找白不找，经纪人的费用是由卖家负责的。经纪人往往比较清楚每个城市房地产的情况。美国的房屋经纪人感觉无处不在，我打一辆Uber连司机都是房屋经纪人，边开车边介绍自己的业务范围，还顺道说着每个房子的八卦，路过Pasadena一个房子说，说里面就住2个人，但配了60个佣人。我一直在琢磨那60个佣人到底是不是人。
Step 4经纪人会推荐很多房源给你，但最终的判断还是要靠自己完成。在美国判断房子好坏要考虑四个关键因素：一是看治安，最好不是各国人混居的地方，这样的地方人杂一般冲突都比较多。二是看学区，但一般来说好学区一般房价都比较高，因为美国的学校大部分都是靠房产税养的，而房价越高房产税越高，这是正相关的。三是看房屋质量，比如加州为了抗震大部分房子都是木质结构的，就要检查有没有白蚁等问题（亚特兰大华人圈小编注：其实不只是在加州，在全美国大多数房屋都是木制结构的，主要是因为木制的房屋建筑成本低，人工费与材料费都比较省钱）。四是看邻居，比如隔壁住着Facebook的扎克伯格，他有女儿我有儿子，这样的房子未必升值，但我们家很可能升值。
Step 5如果看上了自己中意的房子，接下来就要明确房子的费用了。相比较于北上广深来说美国买房子不算贵，像洛杉矶这些城市的非核心地段70万美金左右就可以买套别墅，上百万美金的房子已经非常不错了。这笔钱还可以贷款，非美国绿卡需要首付40%就可以了，30年的房贷利率大致在4.5%左右，在亚特兰大也有5.75%的。除了房价，在美国买房还要考虑另一项很重的支出就是房产税，每个州征收的税率不同，基本在1~3%，比如加州大致在1%。假如你买了500万人民币的房子，每年需要交纳5万的房产税。除了房产税还有保险费，每年需要几百到几千不等，这个是可以谈判的，比如你安装了烟雾报警器就可以获得5%的折扣。物业费公寓才会收，别墅是没有物业费的。


在美国买房后我后悔了吗
说实话，有点。
跟国内涨疯了的房价比较起来，美国的房子显然不是好的投资品。
但一个人有一些资产后，就需要去配置，不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。
最近中国房产税吆吆喝喝的要出台，坦白说，这个政策，呵呵。因为你本来就是把房子租给购房者，不过70年产权而已。现在又在这70年产权上收税，这就不是很人道了。这是一房三吃，土地卖一次，购房时各种契税卖一次，现在房子各种限制后，开始考虑收税了。


可想而知，接下来又会掀起一轮海外购房潮。
美国买房的七点建议
1
我觉得美国有三类房子值得投资，一类是中国人聚集的地方，中国人喜欢扎堆，而中国人又热衷于买房子，这几个因素综合起来，一些10几万人以上的华人生活区就是很值得投资的地方。这样的地方买house比较好，每个中国人都有一个house梦。
二是著名的旅游景点附近，因为美国人非常热衷于旅行，好像美国的年轻一代并不那么在意房子，把房子当投资品算是我们的一项伟大发明了。在景点附近的房子通过Airbnb租出去收益也不错，比如靠近迪斯尼靠近环球影城靠近冲浪海滩之类的。
三是Downtown的公寓，靠近商圈出租会非常方便，但这类公寓都很贵，只要土豪才会考虑吧，反正我买不起，一套小小的公寓比一套大House还贵。
2
如果近期你没有去美国居住的打算，房子直接委托给中介出租，也可以放在airbnb上出租，当然后者的受益更大一些。
3
不要一听美国的房产税就觉得很恐怖，美国很多税是可以抵扣的，所以如果你要缴税，记得咨询有经验的人（比如我，哈哈）。也可以找专业的税务律师，他会帮你做一个筹划。在国内税并不一定会让你有大的感觉，美国如果你处理不好，一定会让你震惊。
4
如何把钱弄去买房，嗯，如果不是少部分看到我是断断不会说这个地方的。有些人是通过黑市交易，这种交易公司一般名字都是全球理财之类的，香港比较多。还有一些人就是蚂蚁搬家，毕竟美国买房也需要不了那么多钱，我收过能贷款就贷款吧。每个人一年五万美金的额度，基本全家十几口人就绰绰有余了。
5
尽量买现房，不要买期房。以为美国的房地产公司不像国内，动辄有进入五百强，美国有大量很小规模的开发商，所以在开发房子的过程中，出现各种问题也不是什么新鲜事。如果国内的人去买，最好是直接看得到的房子。


Ella Xu-休斯顿房产经纪人 Wechat：ella790024

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