了解一下美国的法拍屋投资

银行法拍屋是一种较为特殊的房产，因其价格低廉，很多人投资美国房产时候，会将其作为首选，作为法拍屋的投资者，一般可以用以下三个渠道获得投资机会，它们各自拥有不同的潜在回报率和优缺点:

1) 折价割让(Short Sale)
折价割让发生于按揭贷款人出现违约，银行无法收回贷款的第一阶段。当按揭贷款人通知银行无力或无意继续供款时，按揭贷款人可与银行谈判，并获得同意在某时间内向市场折价割让产权。一般情况下，房产会以10%-15%的市价折让卖给第三方，银行需要承担部分损失。银行需要根据业主的经济情况决定是否同意业主折价割让，业主也需要足够大的动力才会接受丧失全部本金并搬出，业主接受的主要原因是因为通过达成三方协议剩余的贷款将不会被银行追溯。
折价割让谈判需要一定的技巧，谈判时间难以确定。好处在于投资者有足够时间对房屋所有权和现状调查，缺点在于随着时间拖延丶竞争者会加入令价格最终无利可图。竞争者不理性会导致利润降低，采用现金而不是依靠按揭贷款将更有竞争力。对银行而言，现金买家的交易无须以按揭是否能够获得审批为前提，大大降低交易的不确定性，从而使得银行所需要花费的谈判和交易成本大幅减少，银行一般可给与10%-15%的折让。

2 ) 郡法院拍卖的房屋(Foreclosure)
在折价割让的宽限期结束后，如果业主仍不能按目标价出售房屋并还清拖欠贷款，其房产将以公开拍卖形式(Public Auction)卖给第三方，买主需在郡法院竞拍后支付现金。现阶段的法拍屋购买者一般是经验丰富的专业投资者，参与该领域要求投资者具备专业经验并拥有丰富资源。只有专注于不良资产投资的投资人和机构才有足够的专业知识和资源在该阶段管理风险。公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15%-30%之间，操作得当的投资者可获得丰厚利润。这种交易方式还可避免与业主交易带来的各种不可预见的纠纷。

3 ) 银行持有的法拍屋 (Real Estate Owned by the Lender，简称REO)
过了宽限期以后，房屋的业主最终将房屋产权过户给银行，银行再进行拍卖或销售。一般而言银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的修缮，不过仍然有许多法拍屋房屋状况不佳。该阶段买家有足够时间对房屋进行谨慎调查，竞争比前两种都要激烈。我们在该环节中往往能获低于公开市场价格10%的折扣。在此阶段，任何人都可以通过地产经纪参与投资，这导致竞争增加和回报降低，如果是散户投资者，往往只能依赖该渠道，这使他们在市场需求旺盛时找不到适合的物业。
收购法拍屋好处是“大幅度折让于市场”，因为美国的房产有一定持有成本，包括房产税和物业税，加上银行在处理这些房屋过程中成本很高，因此都急于折让脱手。大部分法拍屋价格低廉，其中许多法拍屋是状态非常好的豪宅，而价格仅是高峰时的一半甚至更低。
若这时以低价购入，将来市场回暖时售出即将获得大幅收益。例如：我们在去年曾经以43万美元买了两处租赁物业，购入整理后经评估值80万美元，在持有过程中可以获得4500美元的月租金，租金回报比高达12%。若现在出售扣除成本后获利可达25万美元。购买法拍屋的确非常划算，但通常投资收益越大风险也越大。

投资者有三种参与方式分享法拍屋市场利润：

1)直接投资
投资者自行考察市场，参与竞拍，装修设计，寻找施工团队，管理预算并拟定最终退出方式，退出时投资者可自行管理，也可委托中介机构代理出租与房屋维护。
优点：此种模式投资者获益最多，但需花费大量时间和精力。投资者需要从银行手中直接购买，并拥有在此过程中的所有技能。进行直接投资的外国投资者可以办理EB-5和EB-1C的移民。
缺点/风险：投资者需在此领域拥有丰富经验，因为整个流程涉及环节众多(包括拍卖竞价丶装修设计丶租售管理丶运营维护等)，各个环节联系紧凑，稍有不慎即可导致投资失误。经验匮乏的普通投资者可能投入巨大精力却得不偿失。

2)参股专业投资管理机构共同投资
法拍屋专业投资管理机构打造专业的投资管理系统与团队进行投资，投资者可参股投资管理机构共同分享投资利润。目前的行情是在收益满足最低优先回报率后的利润由投资者和投资管理商间对半分成。投资管理商的投资占股一般为5%—20%，其余份额则由投资者补足。投资管理机构会承诺所有收益按出资比例优先分配给投资者后才轮到投资管理机构分成。
优点：投资者无需参与具体运营，无需投入大量时间与精力即可分享法拍屋市场利润。因其投资标的清晰，便于监管，投资者可以自己独立测算单次买卖的回报并最终得出自己的回报。
缺点/风险：市场上法拍屋投资管理机构众多，良莠不齐，经验丰富且恪守职业道德的投资机构真伪难辨，有实力的投资管理机构也不排除投资失误的可能性，多种原因导致投资风险增加。

3)投资法拍屋基金
被动型投资者还可通过投资法拍屋基金来分享收益，如“转售”基金丶“租赁”基金丶房地产信托基金等。基金经理以成熟的投资理念丶专业策略与技术支持取信于广大投资者，并执行代客理财，定期公布业绩，投资者可自行选择专业的基金机构。
优势：投资者不用参与基金日常运营。投资者的最大损失仅限于投资金额，拥有有限责任。基金经理执行资金调动责任而不是等待型被动投资，定期公布业绩接受监督。
缺点/风险：无论投资回报是否为正，基金管理者都要收取固定管理费，虽然基金公司会提供比私募运营商更透明的报告，但投资者在投资前还是需要详细调查基金公司的背景与业绩，理解基金经理的投资风格是否适合自己。投资者需时刻留意其投资策略的变动，特别是市场转向时，基金经理有可能会冒风险追加投资来维持收益。


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