怎样买个法拍房？五点诀窍

想买个价格超便宜的法拍房吗？需要记住的是，在法拍房的市场上，大量的机会是会和大量的压力，大量的陷阱同在的。

首先，你必须决定想在哪个阶段购买法拍房。你可以有三种选择：1。法拍前；2。市行政司法长官的拍卖中；3。收回阶段，被称为“银行回收屋（REO）”。

一家法拍财产的网上营销公司RealtyTrac的发言人Rick Sharga说：“要想购买法拍房，最安全最佳的阶段是，当这个房子成为银行拥有财产的时候。”

法拍前：
这些房子正在法拍的过程中，但是还没有进入拍卖阶段。原来的房主一般都是想赶快摆脱这些房子，因为这些他们已经“资不抵债”了：他们在房子上的欠款比房子本身的价值还要高了。

结果就是，可能的买主在和房主协商外，还必须和借贷者协商，达成协议。这就使购买这个阶段的房子变得复杂而且缓慢。但是，你会有个有利优势，就是可以在购买之前检查这个房子，这一点可以其他阶段做不到的。不过Sharga还是警告说，这个阶段的房价通常会比另外两个法拍阶段高一些。


市行政司法长官拍卖阶段：
这个阶段价格最低，但是其中充满各种困难。通常房子都是不能检查的，买家将来免不了会花一大笔维修的钱，还有大笔的其他之前想不到的花费。最适合在这个阶段购买房子是专业行家，就是那些经常在这样的场合竞标，对一切颇为了解的承包商或是投资商。


收回阶段：
如果房子没有在市行政司法长官拍卖中卖掉的话，银行就会拥有这个财产的所有权，那么就进入了收回阶段。买房者在这个阶段可能不能得到最低的价格，但是他们可以在交易结束前进行彻底的检查，最大限度减小日后意想不到的开销。

再加上，销售这些房子的银行可能会给买家一些优惠筹资条件，而且也很有可能在把房子投放市场之前做一些整修的工作。

即便在这个安全的阶段，房子还是有很多不定因素。网上不动产营销公司Redfin的发言人Adam Wiener说：“这也就是说银行不会装饰工作付钱，虽然他们经常会为健康和安全方面的问题做一些或是全面的整修。这就使房子检查的工作变得更加关键了。”


他还指出，由于你是从公司购买房子的，不是用个人手中购买的，购买过程可能会非常快，所以你要做好准备，动作要快。很多时候，周五列出的销售名单，到了周日结束就卖光了。
Wiener说：“买家和经纪人需要熟练掌握从检查到筹资的所有事项。一些银行甚至会对延迟的交易按天收费。”




一旦你已经做出了决定，购买什么样的房子，你就要注意，避免一些常见的错误。这些错误包括：

错误一：陷在竞拍的狂热情绪中
银行经常会低价收回，希望激起购买热情，吸引更多的投标，快点把房子卖掉。问题是，就和任何形式的竞拍一样，竞拍者很容易就头脑发热，最后付了高价。
Sharga说：“要记得，银行有80万个回收房的存量，明天还会有另外一个房子卖。”


错误二：低估维修费用：
要好好利用房屋检查，不要在整修费用问题上欺骗自己。
Sharga说：“最好带一个非常有经验，可以很好的预估检修费用的人跟你一快儿去。”
Redfin训练自己的工作人员提醒买家，预备购房款的10%到20%作为额外整修的缓冲费用。Wiener说：“如果最后你没用上这些钱，六个月后，那这些钱度个假吧。”


错误三：不知晓同类房屋的价格：
在任何市场中，了解同类产品的价格都是极其重要的，但是在这个市场上，这点尤其重要。在法拍严重的地区，房价下跌的会非常之快。你必须了解最新的房屋价格，最好让你的标价与之相当，或是低于这个价格。




错误四：购买法拍严重地区的房子：
对于短期购房者来说，这一点尤其重要。任何充斥着银行回收房和法拍房的地区可能都会面临房价的进一步下跌，这也就是说你再次出售的时候，会损失很多。最好的交易，如果可能的话，就是在一个相对稳定的社区，购买当地唯一的法拍房。这样房子最易保值。


错误五：资金不到位
如果你没有已批准的贷款，就表示还没有准备好到这个市场来。Sharga说：“你最好动作要快。”
银行可不想在买房子的时候犹犹豫豫地；房子在市场上多存在一天，他们就会赔钱。这就是说他们会选择那些筹资已经到位的，出价最高的竞标者。

提前就有贷款还有另外一个优势：这能够告诉你可使用的信用额度有多少。你就不会在对于来说过于昂贵的房子上浪费太多时间了。

记得已批准的融资（pre-approved financing）和预先具有资格的融资（pre-qualified financing）是不同的。预先具有资格更像是负责贷款的官员给出的一种态度，在最后批准之前，还有很多工作要做。

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