在休斯顿合理选择住房,您需要知道的买房细则。

很多华人在初次买房亦或是之后买房会遇到很多的问题，在这里请由我来为您详细的讲下如何在美国购房。有了这些资料，相信会对您的购房之路有所帮助。

（一）准备买房

1. 了解买房全过程 (Home Buying Steps)
在美国买房流程概述中概括了买房全过程。在这个过程中，你要做许多事情：


· 看房子（Show House）
· 签合同（Sales Contract）
· 检查房子（Home Inspection）
· 申请贷款（Loan Application）
· 购买保险（Home Insurance）
· 过户（Settlement）
· 搬家（Moving）
在这个过程中，你还要接触到许多人：


· 房地产经纪人（Real Estate Agent）
· 房屋检查师（Home Inspector）
· 贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（baker）
· 保险经纪人（Insurance Agent）
· 过户律师（Settlement Lawyer）
· 搬家公司员工（Mover）。
你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。

2. 确定房价范围 (Price Range)
你要知道你能买得起多少钱的房子。
一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000到$580,000的房子。 如果你没有房价10%的现金做头款，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。至2015年，美国税务局规定每年每个父母（包括岳父岳母或公公婆婆）可以赠与每个子女$14,000免税额，所以比如一对新婚夫妇要买房，双方父母四人（每人分别赠予$14,000给一对小夫妻），$14,000乘以8，这样小夫妻可以最多收到$112,000。这绝对够这对新婚夫妇付头期款了。这笔$112,000的赠予款，父母四人是不需要交赠与税的，接受赠款的夫妻也不必缴纳收入所得税。
如果父母想多给子女些钱来减轻子女贷款的负担，有以下几种方法可以参考：
· 年末的时候每人送$14,000, 年初时每人再送$14,000,这样父母就可以赠送比原来每年免赠与税多处一倍的金额。
· 如果时间无法赶在年末，就算年中还是有办法多送的：美国税务局规定，每个人终身的免赠与税额达到了543万。所以多出$14,000免报税的可以用这个543万来抵税。举个例子来说吧，如果每个父母想给每个子女$20000美金，那就比每年的免税金额($14,000)多出$6000, 这$6000就从543万里面扣除，所以还是免税的。所以，只要父母一生中给子女的钱不超过543万，就不用担心赠与税的问题。


3. 决定买房地点 (Location)
上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班 先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。
同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。
有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地 所属学区(school district)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

4. 选择房型(House Type)
同样的价钱，在有的地方可以买独栋别墅（Single Family House），在有的地方只能买连栋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋，四卧室买独栋。从投资的角度看，独栋最保值，其次是连栋，最后是公寓。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独栋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋。买不起连栋的只好买 公寓。 严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独栋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(fee simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(condo fee)比独栋的社区管理费(home owner association fee)贵得多，一般是每月$200到$400，有的高达$900。有的公寓费包括水电费，如果自己住也还划算。但如果是出租，万一空着，还要照付公寓费，就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓，注意不要弄错了。

（二）选经纪人

1丶买房一定要找经纪人首先经纪人比你有经验。


· 第一 如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。
· 第二 经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。
· 第三 经纪人比你了解行情。她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱,因而可以据理力争地为你砍价。
· 第四 经纪人可以为你把关。她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。
· 最后，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何乐而不为？有些朋友怕给别人添麻烦，不好意思老让人家带着自己去看房子。往往一去就是大半天时间，何况现在汽油又这么贵。但如果你是真的要买房子，经纪人在帮你买了房子之后，可以从卖主那里拿到佣金，所以你大可不必客气。但为了确保你的经纪人能从卖主那儿拿到佣金，最好 与你的经纪人签一份独家买方经纪人合约（Exclusive Buyer Agency Agreement），这样你就可以心安理得地让你的经纪人为你服务了。


2丶怎样才能找到满意的经纪人呢？
你可以试用以下的途径。


· 当地中文报纸房地产专栏一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。见字如面，文如其人。如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不访打电话或去电子邮件做进一步的了解。如果文章内容能引起你的共鸣，你与这位作者能谈得来的可能性就大。
· 房地产公司和经纪人广告一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。
· 亲戚朋友介绍向买过房子的亲戚朋友打听，他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

3丶初步选定经纪人后，可对经纪人做以下的测试。


· 经纪人说话和写作是否有说服力在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因 1，2，3，4写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。
· 经纪人英文口头和书面表达能力是否合格除非卖主和卖方经纪人都是中国人，你的经纪人就要用英文谈判。所以经纪人的英语口头和书面表达能力必须要好。经纪人房地产知识是否丰富经纪人要对买房过程了如指掌。在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。如二楼少一个厕所，花再多钱可能也修不了。报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时 合法地取消合同，拿回定金。房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。
· 经纪人是否能运用网络和现代通讯技术人的脑系胞的数量是有限的，能储存的信息也是有限的。经纪人不一定能立即回答你所有的问题。但好的经纪人可 以运用网络这个巨大的资料库迅速为你找到问题的答案。用传真机传递信息已逐渐过时，用电子邮件传递电子扫描文件省钱省时。你的经纪人如果能熟练运用计算机 新技术，对你的买房过程肯定会有很大帮助。
· 经纪人是否敬业聪明能干的经纪人还要肯敬业能吃苦。你可以问他最多带一位客户看了多少房子，最早什么时间能看房子，最迟什么时候可以给他打电话。


（三）贷款预审

据美国房地产经纪人协会1999年统计，90%的人是贷款买房。如果你是10%用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款预审。
但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。
如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银 行的贷款预审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。 它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋$500,000的房子，如果利息是6%，一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。
申请贷款预审批准书还需要以下的信息：


· 买主姓名(Buyer Name)
· 社会安全号(Social Security Number)
· 房价(Sales Price)：实际房价或最高房价
· 贷款额(Loan Amount)
· 贷款种类(Program)：一般是30年或15年的固定利率
· 定金(Deposit)
· 过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定
· 买主地址(Buyer Address)
· 买主电话(Buyer Phone)
· 买主年收入(Income)
最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(Hud)允许家庭其它债务 加上住房贷款高达月收入的45%。
贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：


· 浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)
· 或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。
浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规 定。如果贷款时利率高于9%，并且呈下降趋势，可用浮动利率。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低于8%， 可选固定利率。从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入Z*F补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)。从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。大额贷款的利率比普通贷款高。休斯顿地区的普通贷款一般为百分之四左右。如果你不清楚，可以问贷款经纪人。如果问了以后还是不清楚，干脆就选30年固定利率。
定金(Deposit)是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下 单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金为房价的百分之一。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。
过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的5到7周。
贷款预审批准书内容包括


· 贷款种类(Program)
· 头款额（Down Payment）
· 贷款额(Loan Amount)
· 利率（Interest Rate）
它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的，就要去重新写一张。

四丶选房看房

经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋，连栋屋或公寓），城市名或邮政编码，建筑年代，等等。虽然学区也是搜索标准之一，但很多经纪人为了保护自 己，不填学区。所以你要把学校所在地的房子都找出来，然后根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校。
从电子邮件的链接中可以看到地址，房价，房型，以及一到三十张照片。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声 音。有人不喜欢附近有高压线。虽然高压线对人体健康的影响尚有争异，但如果有别的选择，就尽量少找麻烦。还有房子的后院是否开阔。如果是独栋，旁边最好是独栋。如果是连栋，旁边最好不是公寓。对外部环境不满意的，可以排除。

· 公寓：除非你准备一辈子单身，最好不要买一间卧室的公寓，自己很快就不够住了，在MEDICAL CENTER附近读书，工作的不算。许多人不喜欢一楼或最高层。两间卧室的公寓最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个最好紧挨着第二个卧室，可供家人和客人使用。最好有一到两个停车位。
· 连栋：如果你需要三间卧室，就买连栋。最好有一个车库。楼上最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个可供第二和第三个卧室使用。一楼最好有半个卫生间。
· 独栋：如果你需要三到四间或更多的卧室，就买独立屋。在休斯顿，因房价差别巨大，不同价位的房子的房型具有不同的特点，一般一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。楼上两层在三千英尺以上的，还会有一个书房。最好有三个浴室，第一个在主卧室内，浴缸最好有喷水孔，还有单独的淋浴。第二个在第二卧室内，第三个可供第三和第四卧室使 用， 如能连接这两个卧室更好。中国人喜欢厨房的抽油烟机通向室外。看房时，可用一张看房比较表来记录并比较不同 房子的优缺点。比如每个房间的大小，布局是否合理，状况如何，等等。

五丶签署合同

选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括房子上市历史，市场分析(Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics），和政 府估税价(Tax Assessment)。


· 房子上市历史：房子倒过几次手，每次售价是多少，在什么时间。房子在市场上有多少天了，有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低，这次卖只是赚钱多少的问题，可能好谈价一些。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，卖主可能不大愿意你砍价。
· 市场分析：因为同样的房子在不同的地方(Location)房价相差很大，所以市场分析实际上是看类似的房 子在同一社区同一时间（6个月之内）卖多少钱。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，那最好。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。
· 政府估税价：这是当地政 府为了决定房地产税额而给房屋和土地估的价，应该是一个比较客观的数据。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，那就是要价偏高，你可以以此为由而砍价。
· 报价合同还要注明定金(Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。
除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。
为了防止卖主拿着你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上注明，此抱价在3天内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了(executed)。

六丶房屋检查

房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract executed)后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师 （Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房屋大小而定，从$300到$600甚至更高。买方经纪人会推荐两到三个检查师，供买主挑选。一般房屋检查大概要一个小时。买主在房检时跟着检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括


· 房屋基本结构(Structure)
· 地基(Foundation)
· 屋顶(Roof)
· 地板(Floor)
· 墙壁(Wall)
· 门窗(Doors and Windows)
· 供电系统(Electrical systems)
· 供排水管(Plumbing)
· 冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems)
· 烟雾报警器(Smoke Detector)等。
检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。
买方经纪人会把检查报告在有效期内（一般是七天）交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(AS IS)，房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。卖主在接到房屋检查报告时，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，象房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。
白蚁检查(Termite Inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独栋，连栋，公寓楼三层以下都要检查。费用在20元-30元，由买主出。
1978年前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。买1978年以前建的房子，买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based Paint Inspection。

七丶申请贷款

如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效就要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。在美国买房流程第三步预审贷款时，你已经与一家贷款公司接触过。如果你信任那家公司，可以向它申请。如果你还想货比三家，也可以再咨询两家公司。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率，因为利率每天都在变化。
与贷款有关的开销包括以下费用：


· 手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%
· 点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%
· 房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。
· 信用报告费(Credit Report): $20-$60
· 处理费(Processing Fee)：$200-$500
· 纳税服务费（Tax Service Fee）: $50-$100
· 洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20
· 审批费(Underwriting Fee): $200-$500
· 文件准备费(Document Preparation) $200-$500
以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。选定贷款公司后，首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有包括以下内容。
1．贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
2．房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
3．贷款人情况(Borrower Information)
4．工作情况(Employment Information)
5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
6．财产与欠债(Assets and Liabilities)
7．房地产交易细节(Details of Transaction)
贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30天之内的工资单，两年的w-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有w-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。有人不理解为什么过户费预 估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。
买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中，可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的 批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到21天。
贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入Z*F补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。
怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。


· 过去付款情况(Past Payment Performance) 35%
· 信用卡使用(Credit Utilization) 30%
· 信用史(Credit History) 15%
· 信用种类(Types of Credit in Use) 10%
· 信用查询(Inquiries) 10%
因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。如果夫妻有一方没有信用分，贷款时会按低于620来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。

八丶购买保险

除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。居民屋主保险有以下几类。下面的HO是英文屋主(Home Owner)的缩写。


· HO-1基本险(Basic)：保赔由于火灾，雷击，烟熏，风灾，冰雹，抢劫，偷窃，爆炸，玻璃破碎，飞机或汽车，暴 乱或骚动，以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤，损坏他人财产，律师费，医药费，室内个人财产，房屋损坏后的住房花费。
· HO -2扩充险(Broad)：在基本险的基础上加保由于电击，冰雪重压，水管冻坏，天空落体，热水器或空调系统断裂或烧坏，室内漏水造成的损坏。
· HO -3全保险(All Risk)：在基本险和扩充险的基础上加保除战争，水灾，地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外，路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费，甚至律师费。
· HO -4房客险(Renter's)：保赔公寓楼房客室内的个人财产。
· HO -5综合险(Comprehensive)：比全保险保赔的范畴更广，保费更贵。
· HO -6公寓险(Condominium coverage)：保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故，火灾，盗窃，或漏水带来的损失。屋 主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。
· HO -7活动房险(Mobile Home)：适用于活动房屋主。
· HO -8老房险(Older Home)：老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。
· 另外还有一种房东火险(Dwelling Fire)，适用于非商业用房的房东。除火灾外，还保赔冰雪，风暴和霉菌带来的损失。


· 减低保险额：如果你买了一栋$350,000的房子，土地值$50,000，房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000的房屋保险，因为$50,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。
· 房屋与汽车同保：如果房屋与汽车在同一家保险公司，可能会得到15%-20%的折扣。不要换保险公司：有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣，6年以上的老客户10%的折扣。
· 增加房屋安全性：安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。

九丶交接过户

过户前一个星期要落实贷款。如果利率还没锁定(Lock)，要马上锁定，以免过户时措手不及。还要根据过户公司给的过户费清单(Hud-1)草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。
在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票 (Casher Check)。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间账户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。

· 与贷款有关的费用（Items Payable in Connection with Loan）
· 贷款银行预收款（Items Required by Lender to be Paid in Advance）
· 预付一个月的贷款利息贷款保险的总数大约1.5%，可按月付，首付达20%的可不用买贷款保险
· 一年房屋保险(HOME WARRENTY)，约$450
· 中间账户预扣款（Reserves Deposited with Lender）
· 预扣两个月贷款保险预扣两到七个月的房地产税，取决于过户月份
· 与产权有关的费用（Title Charge）
· 过户律师费（Settlement Fee）
· 产权检查费（Title Search）
· 银行产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)
· 屋主产权保险(Owner’s Coverage)
· 公证等其它费用政 府登记税和过户税（Government Recording and Transfer Charges）
· 登记费（Recording Fee）

房产纪经人还会建议买主购买地界勘察图（Survey）。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图，就用卖主的那张不是可以省钱吗？可以，但需要确保有卖方签字的T-47表格，上面会说明在卖方使用房产期间未对所在房产进行过修改和破坏。已有的地界勘察图（Survey）和有卖方签字的T-47表格一起可以有效的保护买方的权益。

十丶乔迁搬家
过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，所以过户后买主就可以搬家了。如果买的是新房子，直接就可以搬进去。如果买的是旧房子，卖主的责任仅限于把房子扫干净。所以你可能要重新油漆墙壁或清洗地毯。在搬家前4到5天联系水电气公司，问清要做的事情。有的公司要你自己读仪表，有的公司不需要。搬家当天再去电话确认将水电气账户转到买主名下。
电话，电视，网络服务可能要提前10到20天预约。如果你的生活依赖网络,不能上网就不能过日子，一定要提前约好网络公司来接通线路的时间。如果请人搬家，要提前两周予约搬家公司。一般收费是一小时$80到$100，三到四个人，最少收费三个小时，再加$50左右的卡车费。如果自己搬，也要提前一周到租车公司定好哪天要用车。卡车有不同的尺寸，根据家具的多少来决定车的大小。一到两个房间的家具，可租十英尺的卡车；三到四个房间，可租16英尺的；五到八个房间，可用24英尺的。小一点的车好开，自动挡的比手动的好开。有升降机便于上下东西。没有升降机的话要选车身离地面距离较近，并有上下货跳板的。
搬家前列一张家具清单，按房间排列，注明什么家具放哪间房间。包装箱也要注明搬到哪间房间。这样搬起来就比较省时间。搬家前要到邮局或在网上
填写换地址的表格（the Official Change of Address Form）。可能要七到十天才能收到从旧地址转来的信件。
搬家后要注意的一件事是查收前住宅的账单并及时交付，否则造成过期迟付，会影响信用分数。不管你以前是不是自动付款，最后一份账单不能自动付，会寄到你给的地址。你一定要注意查收，及时交付。新住宅的账单也要妥当处理。首先上网找各家公司的参加自动付款的说明，然后按说明办理。搬家后要通知所有亲戚朋友和有关公司更换地址，比如工作单位，信用卡，银行，等等。如果你有给亲属申请绿卡，别忘了给移民局或签证处写信告诉他们你的新地址，否则他们无法通知你绿卡进展状况。


文章来源，转载并修改于： Frank (Yiran) Cao, Licensed Realtor from Casablanca Properties, Inc. in Houston, Texas. 具有独到的投资眼光，用严苛的投资与客户使用需求的角度，致力为客户甄选属于您的投资房产与私人住宅。
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