房价丶房屋税丶遗产税及其他（下）

前几年美国的房屋市场经历了泡沫破裂的巨大震荡，房价下跌逾三成，有些泡沫严重的地区，房价下跌超过七成，比如拉斯维加斯丶佛罗里达的许多地方等，使得许多外国人感到美国的房价相对很便宜。不过，需要指出的是，在美国购房，除了房价因素外，还必须考虑房产税的因素。

大致来说，房产税的年税率基本上在房屋价值的1%上下波动。房屋税并非由联邦政府征收，而是各个州以及地方政府征收的，不同的州有不同的税率，同一个州内不同的县丶不同的市镇也有不同的税率，加上房屋价值的计算方法不同，各地的免税标准也不同，所以房产税可说是五花八门，十分复杂，这是美国税制的特点。

现在便以上一篇“房价丶房屋税丶遗产税及其他（上） ”提到的切维蔡斯（Chevy Chase）为例，看看房产税的具体情况。

切维蔡斯位于马里兰州的蒙哥马利县，这个区域内的房子，除了要交州的房产税外，还要交县的房产税，另外还要交切维蔡斯地区的房产税。上一篇文章中提到的康涅狄格大道6809号的房子叫价为94.9万美元，但政府对房子的估价是83.5万美元，2012年7月1日至2013年6月30日年度的房产税为：

州税：税率0.112%，应交税935.2美元
县税：税率1.003%，应交税8375.05美元
地区税：税率0.02%，应交税167美元
合计交税：9475.05美元，由于县政府有692美元的退税规定，所以实际交税额为8846.05美元。

根据马里兰州的规定，每年的房产税分两次缴纳，每次缴纳一半。第一次的截至日期为9月30日，第二次的截至日期为12月31日。

从以上例子看，一栋近95万美元的房子，平均每个月需要交纳的房产税大约为790美元。而应缴税款中，占大头的主要是县税，州税以及地区税所占比例极少。

有读者也许会问，买了房子后，房产税貌似负担比较重，如果付不出房产税怎么办？众人皆知美国的税法很严，但税法之外，也不是没有人情的，就拿房产税来说，如果收入较少而没有能力负担房产税的话，可以申请减免，减免的额度根据收入而定。每年政府寄出房产税账单的时候，就会附带一份如何申请减免税的说明。

按马里兰州的规定，家庭年收入在6万美元以下的，都可以申请免税，具体的做法是根据收入不同划分不同档次，定出最高交税额，超过的部分，就可以免去。比如：

年收入在8000美元以下者，不必交一分钱的税；
年收入1.6万美元者，交税上限为420美元；
年收入2.4万美元者，交税上限为1140美元；
年收入3万美元者，交税上限为1680美元；
超过3万美元不到6万美元者，每增加1000美元的收入，交税上限提高90美元，也就是说，6万美元收入者交税上限为4380美元。

每个不同的收入段有不同的交税上限额，超过这个额度的房产税便可以免去。比如交税上限为1500美元，如果实际房产税为2000美元，就可以免除500美元的税。

根据这个规定，房产税在收入中所占的比重是随着收入逐渐增加的，比如收入1.6万美元者交税比重为2.625%；收入3万美元者交税比重为5.6%；收入6万美元者交税比重为7.3%。这样的规定，还是十分合理的，因此是否负担得起房产税不是一个真正的问题，负担得起的人必须缴纳，低收入者也不必过于担心。

除了房地产税减免规定外，屋主如果对政府的房屋估价不满意的话，也可以提出复核申请，因为房屋估价直接影响房产税，所以许多屋主都不希望自己的房子被高估价，这也是为何房屋估价往往比售价低的原因之一。

说到房屋估价，各地也是不同的，比如马里兰州的蒙哥马利县每三年估价一次，而邻居弗吉尼亚州的费尔法克斯县则每年估价。还有一些州，比如加利福尼亚州则直接根据买入价计算房产税，这个方法有利有弊，有利的是计算简单，同时根据房屋成交市场价计算，比较符合目前的状况；不利的是有些屋主在许多年前买入房子时的房价与现在的房价相差很多，但只要房子不卖出，依然按原来的房价交税，有些现值百万美元的房子，还是按20万美元交税。

至于遗产税则是一个十分复杂的计算过程，规定繁琐，联邦政府有联邦政府的法规，各个州也有各个州自己的规定，难以概述。不过，联邦政府有一个免除遗产税的法规，根据这个法规，2001年至2012年的遗产税免除额是：
2001年675000美元
2002 年100万美元
2003年 100万美元
2004 年150万美元
2005年150万美元
2006年200万美元
2007年200万美元
2008年200万美元
2009年350 万美元
2010 年 取消遗产税一年
2011年500万美元
2012年512万美元
2013年 预定为100万美元

从上表看，联邦政府的遗产税免征额十多年来不断提高，假定某人在2002年继承了一笔300万美元的遗产，按规定减去100万美元的免税额，还必须缴纳200万美元的遗产税，但到了2008年以后，继承300万美元的遗产，却一分钱的税都不用交。

2001年布什政府通过大规模减税法案，曾规定到2010年时，免去一年的遗产税，然后在2011年时再恢复100万美元的免税额；但2010年底国会通过了新的法律，将2011年的免税额大幅度提高到500万美元，2012年为512万美元，2013年再改为100万美元，回到2003年的水平。

目前美国正面临四年一次的大选，有关税法的争论是民主丶共和两党争执的焦点之一。提高免税额势必减少政府收入，要不要恢复100万美元的免税额，看来又将是一场争论，富人丶中低收入阶层各有自己的看法，也会用投票表达立场。

来自网络