外国人在美国买房如何纳税

在为外国纳税人管理其在美国的房地产之前，一位房地产专业人士或者租赁经纪人应当与外国客户商议，租赁收入是作为投资收入纳税并进行税款预扣，还是作为“与在美国的贸易或商业有效关联”的收入，并基于净收入纳税，而不进行税款预扣（但是所有者可能需要填写预估税款申报单）。无论外国投资者的个人纳税情况如何，无论美国是否与该投资者所在国是否签订了收入条约，其在美国的房地产的租赁收入或者出售所得都要算作来自美国的收入，需要在美国纳税。

对（外国人的）租赁收入进行课税的方式视以下情况而定：拥有该房地产的外国人是否被视为“参与了一项美国的贸易或商业”。如果只是进行消极的活动，比如进行净租赁：租户需要支付房租以及所有税款丶维护费用丶修理费用丶现存抵押贷款本金的利息和与该房产相关的保险费，那么拥有该房地产不被视为一项美国的贸易或商业。这种消极租赁收入应当采用统一的30%税率（除非按照所适用的所得税条约而降低税率）对总收入而不是收到的“净租金”进行税款预扣。因此，房产税丶直接费用丶房屋周围的土地租金丶修理费用丶现存任何抵押贷款的本金和利息丶租户以房屋所有者出租人的名义支付的保费，都要纳入总收入中，并适用30%的税率进行税款预扣。总收入和预扣税款必须在下一个日历年的3月15日之前，通过1042-S表格，即“外国人源自美国的收入预扣税款登记表”，向美国国税局和收款人报告。付款人也必须在3月15日之前提交1042表格，即“外国人源自美国的收入年度预缴税款申报表”。

另一方面，如果外国投资者参与了一项美国的贸易或者商业，比如修建丶管理和运营一个大型购物中心，那么租赁收入就不需预扣税款，而是适用普通累进税率进行纳税。抵押贷款利率丶不动产税丶维护费用丶修理费用和折旧（适用加速成本回收折旧法）等费用就可以在计算净应纳税所得额时进行抵扣。非本地居民必须对根据净租赁收入而纳税的应付税款进行估计（如果有净租赁收入的话）。上述费用可以进行抵扣的唯一方法是：外国投资者及时填报“非常住外国个人所得税申报表”（1040NR表格）和“外国公司所得税申报表”（1120-F表）。外国个人和外国公司可以选择将其消极租赁收入视为有效地与在美国的贸易和商业相关联，而相应地进行纳税。一旦做出这样的选择（通过在及时填报的所得税申报表上附加申明），就免除了进行税款预扣的义务，即使在进行净租赁的情况下。这样的选择一旦做出就无法撤销，除非征得美国国税局的同意。除非该外国投资者通过向房地产代管人交一份完整填写的美国国税局“外国人宣布免除与在美国的贸易和商业行为有效关联的收入的税款预扣义务的声明”（W-8ECI表格），恰当地通知房地产代管人其租赁收入被视为“有效关联的收入”，房地产代管人应当按照总租赁收入的30%进行税款预扣，以避免其个人因此承担责任。

完整填写的W-8ECI表格必须包括一个外国房东的有效的美国纳税识别号码。（换句话说，在这些要求满足之前，租赁经纪人必须预扣税款并汇至美国国税局）一位代表外国房地产所有者收取房租的房地产代管人被视为是税款预扣代理人，其个人承担应预扣税款的主要付款责任。税款预扣代理人的付款责任包括应付税款及利息丶罚金和刑事处分（如果使用的话）。房地产代管人如不遵守这些规定，将承担偿付相关付款责任（个人或者通过其公司），包括总租金的30%丶罚金和利息。房地产代管人需要通过“外国人源自美国的收入年度预缴税款申报表”（1042表格）和“外国人源自美国的收入预扣税款登记表”（2042-S表格）报告代表外国房东收取的年度总租金。与此相应的表格是1096表格和1099-MISC表格，但这些表格是由外国所有者填写的。

为了执行税款预扣制度，（美国）国内税收法规定义了“预扣代理人”，这个代理人可以是在任何职位上的任何人（包括承租人和美国房地产代管人），只要他/她对应当进行税款预扣的收入有控制丶收款丶保管丶处置或支付等权利。因此，一位代表外国房地产所有者收取房租的房地产代管人很明显可以视为税款预扣代理人。一位预扣代理人个人对应当预扣的税款承担首要付款责任。预扣代理人的付款责任包括：应付税款及利息丶罚金和刑事处分（如果适用的话）。只有预扣代理人填报了预扣税款申报表，诉讼时效才开始计算。预扣税款申报表一旦填写，诉讼时效从以下两个日期中较晚的那一个日期开始计算：实际填写正确申报表的日期或者该申报表应该填报的那一年的4月15日。如果预扣代理人知晓外国所有者的税收申报是虚假的，那么他/她就也要承担责任。预扣代理人应承担的调查义务似乎是一项“合理审慎检查”，应根据所有的事实和情节来进行考量。

如果非本地居民没有及时提交所得税申报表，他/她就失去了在租赁收入中抵扣（相关费用）的权利，而是要根据总租金和30%税率来计算纳税。一般来说，非本地居民需要追溯填报至少6年未按期交付的税款申报表，如果其持有房地产少于6年，就要填报之前所有年份的申报表。然而，在最初应申报日期的16个月后，就不能再将租赁收入视为与在美国的贸易或者商业有效关联了，剩余的以往年份（的租赁收入）适用于按总收入纳税的方法。无论外国投资者的个人纳税情况如何，无论美国是否与该投资者所在国是否签订了收入条约，其在美国的房地产的租赁收入或者出售所得都要算作来自美国的收入，需要在美国纳税。


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