休斯敦地区淹水区域的划分

2017年夏天,史上最强的Harvey飓风袭击了休斯敦地区,当时的水灾淹了不少社区.
在那之后好多购房者都很担心买到的房子是否处在淹水区域.
休斯敦哪些区是淹水区？哪些地方不是淹水区？
美国FEMA (联邦救助机构)对休斯敦各个地区包括房子都有详细的划分.
任何人都可以在以下的网站查看到该房子是否处在淹水区.
www.fema.gov
休士顿地区的相关网站:
www.harriscountyfemt.org
联邦救助机构(FEMA)的分类详细而复杂,普通人看了会眼花头痛.
简单概括下来水灾分为三大区(我个人的概括):
1:A,(AE)区:高风险区.
2:X,(X500)区:中,低风险区.
3:D区:风险未确定区.
再简单一点就是: AE, X500 和 X 区这三分类区.
除非在Galveston, Seabrook .....那些临海的海边城市,其他城市的房子最经常看到就是以上这三分类.
1: 处在A及AE地区的房子属于淹水地区,是需要强制性购买洪水保险(一年约$400以上)保险费的差距很大,除了房子的价值外,最主要的还是要看房子所处位置的水平面高度(BFE,图五).
2: A和AE这类房子在交易的过程中还需要提供一份水平面图(Flood Elevation Survey约$250以上).
3: 处在X500和X的房子(理论上不处在淹水区,但Harvey的时候有不少X地区由于水库放水也被淹了).
X500和X区的房子没有强制性要求购买洪水险.(我个人建议处在X500的房子最好还是要购买洪水险).
房子是不是处在淹水区?
我通常的做法很简单,当客户提出要看一套处在怀疑淹水地区的房子的时候,我都会在HAR上面先查证一下.HAR的资料会清楚的显示该房子处在那一分类地区.(图二到图四)
如果确定要Offer的房子仍存有疑问,我就直接打电话到保险公司去查询.保险公司这方面的信息是100%的正确.

多数人认为所有在淹水地区的房子都很少人会购买,价格便宜和难以出售.
这个观念是严重错误的.
还是那句老话:买房子要看地区.
举个例子在:77096,77025,77401.......等等有不少这类地区的好多好房子都处在AE区.这些地区的地皮,房子的价位一直在涨,高居不下,即使有些被淹过水的破,老房子(4,50年代)都要卖到三,四十万
所以不用担心买到淹水区的房子,最主要的还是看房子的地区和价位.
经验告诉我:以上两个条件达到了即使洪水淹到二楼的房子照样能够卖出好价钱,照样有很多人抢购.
2017年Harvey 洪水过后,处在AE或者X500及X有购买洪水险的淹水房多数人是赚钱的.(无论是把房子直接卖了还是继续住着).

总结:
1:不管有钱人还是没钱人只要不怕折腾就不怕买在淹水区.
2:怕折腾的人不管有钱没钱就不要买在淹水区.

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